臨近歲末，我國基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）再迎新一輪擴圍，引發(fā)市場關注。

　　近日，國家發(fā)展改革委印發(fā)《基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）項目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，首次將多業(yè)態(tài)融合的商業(yè)綜合體項目、四星級及以上酒店項目、優(yōu)質商業(yè)辦公設施，以及老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目等城市更新項目納入REITs項目范圍。這被認為是基礎設施REITs底層資產類型的一次重大突破，體現(xiàn)了決策層通過市場化手段實現(xiàn)資源優(yōu)化配置、推動經(jīng)濟高質量發(fā)展的深層次戰(zhàn)略意圖。

　　REITs是西方房地產市場上一種成熟的投資信托基金。我國自2020年4月引入REITs試點以來，充分借鑒國際市場經(jīng)驗，結合我國發(fā)展實際進行了本土化創(chuàng)新，尤其是將REITs發(fā)行范圍從最初的房地產市場拓展到倉儲物流、收費公路、市政設施、產業(yè)園區(qū)等，此后又拓展至數(shù)據(jù)中心、保障性租賃住房、消費基礎設施等領域。

　　此次REITs擴圍至商業(yè)綜合體項目、城市更新等領域，既有對單一消費場景的深耕細作，也有對多元業(yè)態(tài)的協(xié)同發(fā)力，精準對接了不同群體的消費需求，在業(yè)態(tài)聯(lián)動中撬動鏈式消費，對于擴大消費規(guī)模、升級消費結構、激活消費潛力具有重要作用。

　　比如，首次允許獨立的商業(yè)辦公設施發(fā)行REITs，標志著我國REITs在市場結構和資產類型上正逐步與國際市場接軌。這不僅可以顯著擴大入池資產規(guī)模，也有利于吸引更廣泛的投資者參與，進一步暢通商業(yè)辦公資產與資本市場的連接通道，產生了盤活存量資產、優(yōu)化產業(yè)發(fā)展生態(tài)的雙重利好。

　　再如，針對城市更新中普遍存在的投資規(guī)模大、回收周期長、社會資本參與難等問題，清單將城市更新設施納入基礎設施REITs范圍，既支持老舊街區(qū)、老舊廠區(qū)更新改造項目，也支持清單中涉及的多個行業(yè)領域和資產類型城市更新綜合設施項目，有利于鼓勵支持各地因地制宜發(fā)揮自身優(yōu)勢，探索多元可持續(xù)的城市更新投融資模式。

　　截至目前，我國共有77只基礎設施REITs上市交易，總市值約2200億元，覆蓋10個行業(yè)領域18種資產類型，預計可帶動新項目總投資超1萬億元。盡管基礎設施REITs整體規(guī)模并不是很大，但在傳統(tǒng)大規(guī)模新增投資空間收窄、有可能加劇債務風險的情況下，通過基礎設施REITs將存量資產證券化，可有效盤活沉淀資產，釋放資金用于新項目建設，相當于為基礎設施建設提供了新的融資渠道。

　　基礎設施REITs擴圍無疑是盤活存量資產、服務實體經(jīng)濟的一步妙棋。然而，任何創(chuàng)新金融工具在從試點走向成熟的進程中，都不可避免地會遭遇資產評估、治理結構、信息披露等方面的問題與挑戰(zhàn)。比如，監(jiān)管要求基礎資產需具備“成熟穩(wěn)定、運營良好”等特征，能產生持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，但在現(xiàn)實中完全符合上述條件的“完美資產”較為有限。再如，不同類型的資產特性和盈利模式不盡相同，若REITs沿用標準“一刀切”，可能會將一些具有長期發(fā)展?jié)摿Φ馁Y產拒之門外。

　　如何補齊上述短板，是推動基礎設施REITs高質量發(fā)展的一道必答題。未來，讓基礎設施REITs從“擴圍”走向“提質”，實現(xiàn)健康可持續(xù)發(fā)展，需要進一步深化制度建設、培育專業(yè)能力，以營商環(huán)境的優(yōu)化吸引更多長期資本，實現(xiàn)資產價值的提升?？梢钥隙ǖ氖?，隨著試點深化和制度完善，REITs市場有望在服務國家戰(zhàn)略、促進全國統(tǒng)一大市場建設中扮演更為重要的角色。（作者：顧陽 來源：經(jīng)濟日報）