簽了合同，交了房款，房子卻因房產(chǎn)公司債務(wù)糾紛要被法院強制執(zhí)行，消費者該怎么辦？日前，最高人民法院發(fā)布《關(guān)于審理執(zhí)行異議之訴案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）對商品房消費者權(quán)益保護進行了細化，更具可操作性，將更好保護買房人的合法權(quán)益。《解釋》已于2025年7月24日起施行。

執(zhí)行異議之訴，是針對強制執(zhí)行中發(fā)生的財產(chǎn)爭議提起的訴訟。此類訴訟發(fā)生，主要因為被執(zhí)行財產(chǎn)權(quán)利“名實不符”，即被執(zhí)行財產(chǎn)的實際權(quán)利人與名義權(quán)利人分離。在這種情形下，案外人的合法財產(chǎn)就可能被作為被執(zhí)行人的財產(chǎn)進行處置。

最高人民法院執(zhí)行局負責(zé)人表示，法院在審理涉及案外人異議等案件中，一定程度上還存在規(guī)則不明、審執(zhí)協(xié)調(diào)配合不暢問題。《解釋》進一步暢通案件審理與執(zhí)行程序銜接，明晰案外人、執(zhí)行當事人，以及拍賣、變賣買受人等各方主體的權(quán)利范圍、救濟途徑等，避免因規(guī)則不清而在執(zhí)行程序引發(fā)新的爭議，衍生異議、復(fù)議等執(zhí)行審查類案件，助力執(zhí)行程序進一步嚴格依法規(guī)范。

在一起民間借貸糾紛案中，法院作出終審判決，判令某房地產(chǎn)開發(fā)公司等連帶返還借款本金及相應(yīng)利息。在接下來的執(zhí)行中，法院查封了某房地產(chǎn)開發(fā)公司名下房產(chǎn)。案外人韓某平、王某對其中一處房產(chǎn)提出異議。原來，根據(jù)他們的購房協(xié)議，韓某平向某房地產(chǎn)開發(fā)公司支付了購房款，某房地產(chǎn)開發(fā)公司向韓某平出具了收款收據(jù)。韓、王二人提起執(zhí)行異議之訴，要求停止對案涉房屋的執(zhí)行拍賣措施，并依法解除查封。

據(jù)了解，韓某平名下已有一套用于居住的房屋，但案涉房屋屬于某重點小學(xué)學(xué)區(qū)，是為其子女就讀重點小學(xué)而購買，可以改善居住環(huán)境。經(jīng)幾番爭議，法院在二審判決中認為，韓某平、王某購買案涉房屋應(yīng)屬滿足生存權(quán)的合理消費范疇，享有的民事權(quán)益足以排除金錢債權(quán)的強制執(zhí)行，最終予以支持。

近年來，商品房消費者保護規(guī)則不斷完善。這要求法院在執(zhí)行過程中，更注重實質(zhì)審查爭議房屋是否關(guān)乎案外人家庭正常居住生活，不能“殃及池魚”，從而實現(xiàn)保障基本權(quán)益與維護市場交易秩序的有機統(tǒng)一。

最高人民法院民一庭負責(zé)人表示，對于所購商品房是用于滿足家庭居住生活需要的商品房消費者，《解釋》對保障房屋交付請求權(quán)和價款返還請求權(quán)予以規(guī)范。其中明確“所購商品房系用于滿足家庭居住生活需要”，“家庭”一般是指夫妻和未成年子女，以家庭為單位考察房屋的持有狀況?！熬幼∩钚枰眲t應(yīng)不再限于家庭唯一住房，并可涵蓋改善性住房。

這在另一起典型案例——韓某與河南某農(nóng)村商業(yè)銀行、某房地產(chǎn)開發(fā)公司申請執(zhí)行人執(zhí)行異議之訴一案中有所實踐。該案中，雖然韓某在農(nóng)村另有住宅，但其在市區(qū)購買房屋，是為了滿足韓某及其家人工作、生活所需，具有優(yōu)先保護價值。法院判決明確，進城務(wù)工人員購買市區(qū)商品房用于居住，可以排除抵押權(quán)人的強制執(zhí)行。

在保障消費者購房價款返還請求權(quán)方面，《解釋》規(guī)定，因房屋不能交付且無實際交付可能導(dǎo)致房屋買賣合同已經(jīng)解除，商品房消費者請求在變價款中支持其價款返還的，人民法院應(yīng)予支持。

實踐中，房屋爛尾導(dǎo)致購房者集體維權(quán)，根源在于預(yù)售資金未得到有效監(jiān)管。最高人民法院民一庭負責(zé)人表示，《解釋》明確，在房屋買賣合同已經(jīng)解除的前提下，買房人作為案外人提出執(zhí)行異議之訴，要求排除監(jiān)管賬戶相應(yīng)購房款的強制執(zhí)行的，人民法院應(yīng)予支持。（經(jīng)濟日報記者 李萬祥）