近日，坐落于北京三里屯核心商圈、毗鄰第一使館區(qū)與國(guó)貿(mào)商圈的百富國(guó)際大廈的北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店和北京城盈酒店（三里屯工體店），北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店一樓三店正式煥新開(kāi)業(yè)。這座國(guó)資背景的大宗存量資產(chǎn)，以“萬(wàn)豪福朋喜來(lái)登酒店+城盈·瑞貝庭公寓酒店”和城盈住房服務(wù)有限公司自有品牌北京城盈酒店（三里屯工體店）全新亮相，完成從傳統(tǒng)辦公商業(yè)混合業(yè)態(tài)向高端復(fù)合住宿生態(tài)的成功轉(zhuǎn)型。

項(xiàng)目投資方城盈住房服務(wù)有限公司副總經(jīng)理李圓周接受媒體采訪時(shí)表示，這座歷經(jīng)煥新的核心區(qū)資產(chǎn)，正是北京減量發(fā)展背景下，國(guó)資存量從“靜態(tài)持有”走向“動(dòng)態(tài)創(chuàng)效”的鮮活縮影。

北京減量發(fā)展時(shí)代，國(guó)資資產(chǎn)盤(pán)活的新命題

當(dāng)前，北京城鎮(zhèn)化率已達(dá)88%，全面邁入存量提質(zhì)增效的關(guān)鍵階段。財(cái)政部124號(hào)文關(guān)于加快行政事業(yè)單位國(guó)有資產(chǎn)盤(pán)活的政策要求，疊加國(guó)資企業(yè)深化改革的現(xiàn)實(shí)壓力，讓盤(pán)活存量資產(chǎn)成為國(guó)企提質(zhì)增效的核心抓手，也推動(dòng)國(guó)資企業(yè)對(duì)核心區(qū)大宗資產(chǎn)的保值增值邏輯迎來(lái)三大根本性轉(zhuǎn)變。

大宗資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)不再是依賴土地自然增值的靜態(tài)持有，而是轉(zhuǎn)向依靠專業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造持續(xù)現(xiàn)金流的動(dòng)態(tài)運(yùn)營(yíng)；不再是只求出租的規(guī)模導(dǎo)向，而是升級(jí)為追求價(jià)值最大化的價(jià)值導(dǎo)向；也不再是應(yīng)對(duì)資金占用、運(yùn)營(yíng)短板的被動(dòng)處置，而是成為主動(dòng)盤(pán)活創(chuàng)效的主動(dòng)創(chuàng)造。

談及這一核心轉(zhuǎn)型，李圓周直言，減量發(fā)展與高質(zhì)量更新的大背景下，國(guó)資核心資產(chǎn)的保值增值早已跳出“守資產(chǎn)”的傳統(tǒng)思維，核心是通過(guò)專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作，將長(zhǎng)期沉淀的“沉睡資產(chǎn)”轉(zhuǎn)化為穩(wěn)定可靠的“現(xiàn)金流引擎”。

他進(jìn)一步解釋，百富國(guó)際大廈地處三里屯服務(wù)式公寓核心聚集區(qū)，外籍人士、本土高凈值人群及新興行業(yè)從業(yè)者構(gòu)成了旺盛且穩(wěn)定的住宿需求，加之服務(wù)式公寓85%-90%的穩(wěn)定出租率、遠(yuǎn)優(yōu)于寫(xiě)字樓與零售業(yè)態(tài)的租金抗跌性，經(jīng)過(guò)多維度市場(chǎng)研判，作為專業(yè)布局租賃住房市場(chǎng)的住房服務(wù)公司，提供可以長(zhǎng)短租結(jié)合的酒店加中高端服務(wù)式公寓成為盤(pán)活項(xiàng)目的最優(yōu)解，同步利用股東方的強(qiáng)大背景優(yōu)勢(shì)培育北京城盈酒店（三里屯工體店）的獲客優(yōu)勢(shì)，為國(guó)有資產(chǎn)長(zhǎng)期保值增值筑牢了根基。

“北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店+北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店+北京城盈酒店（三里屯工體店）”如何實(shí)現(xiàn)1+1+1>3？

為最大化釋放存量空間價(jià)值，利用百富國(guó)際大廈作為酒店業(yè)態(tài)，可以辦理特行證的優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新高區(qū)采用國(guó)際品牌萬(wàn)豪集團(tuán)旗下的北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店、低區(qū)采用本土品牌北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店，中區(qū)作為城盈住房自有品牌北京城盈酒店（三里屯工體店）的同樓三品牌同步運(yùn)營(yíng)，以“國(guó)際品牌+本土運(yùn)營(yíng)+自有品牌”多輪驅(qū)動(dòng)，構(gòu)建起互補(bǔ)共生、高效協(xié)同的復(fù)合住宿生態(tài)。

北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店依托萬(wàn)豪國(guó)際全球品牌影響力，扛起項(xiàng)目品牌高地與流量引擎的職責(zé)，重點(diǎn)承接高端短途差旅、商務(wù)會(huì)議日租客源，全面升級(jí)區(qū)域商務(wù)接待能力與消費(fèi)層級(jí)；北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店則立足中高端連鎖公寓酒店定位，聚焦使館外派、政企駐場(chǎng)、金融高管等中長(zhǎng)期客群，憑借城家首創(chuàng)的長(zhǎng)短租結(jié)合模式，成為項(xiàng)目穩(wěn)定現(xiàn)金流的核心基座與長(zhǎng)住客群沉淀池；北京城盈酒店（三里屯工體店）借助金融背景的股東方強(qiáng)大優(yōu)勢(shì)在項(xiàng)目獲取和承載股東方差旅和大客戶方面起到了良好的補(bǔ)充作用。

多業(yè)態(tài)實(shí)現(xiàn)了從日租短住到長(zhǎng)期居住的全周期客群覆蓋，共享洗衣、健身、會(huì)議、餐飲等配套設(shè)施，既避免重復(fù)投資、大幅提升整體坪效，又以酒店高頻客流激活公區(qū)活力、以公寓長(zhǎng)住客源填補(bǔ)酒店運(yùn)營(yíng)淡季，實(shí)現(xiàn)功能協(xié)同與品牌共振，雙品牌管理文化的交流共享，更為項(xiàng)目提人效、控成本、創(chuàng)新管理模式提供了支撐。

在李圓周看來(lái)，北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店+北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店+北京城盈酒店（三里屯工體店）絕非簡(jiǎn)單的同樓共存，而是深度的生態(tài)互補(bǔ)與價(jià)值共創(chuàng)。他強(qiáng)調(diào)，國(guó)際品牌樹(shù)立高端形象，強(qiáng)化合規(guī)性要求，導(dǎo)入萬(wàn)豪國(guó)際會(huì)員客流，本土品牌保障落地效率和靈活性，承載華住2.9億會(huì)員流量，自有品牌屬于公司文化，高效利用現(xiàn)有人力資源和大客戶的導(dǎo)入，正是這種“國(guó)際化運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)+本土品牌會(huì)員+自有團(tuán)隊(duì)塑造企業(yè)文化”的組合，讓同一空間實(shí)現(xiàn)短租與長(zhǎng)租、流量與現(xiàn)金流的最優(yōu)匹配，徹底釋放整棟資產(chǎn)的最大價(jià)值。

60天極速開(kāi)業(yè)，第二天滿房的“城盈加速度”

從北京三里屯工體瑞貝庭公寓酒店正式簽約到順利開(kāi)業(yè)，百富國(guó)際大廈僅用60天便完成全流程籌備，在北京三里屯工體福朋喜來(lái)登酒店和北京城盈酒店（三里屯工體店）已經(jīng)提前開(kāi)業(yè)的打底下，開(kāi)業(yè)次日即實(shí)現(xiàn)瑞貝庭公寓酒店滿房，實(shí)現(xiàn)三家酒店全部滿房，以亮眼成績(jī)刷新北京核心區(qū)大體量存量資產(chǎn)盤(pán)活速度與去化紀(jì)錄，業(yè)內(nèi)矚目的“城盈加速度”背后，是城盈住房全鏈條專業(yè)能力的硬核支撐。

項(xiàng)目運(yùn)作中，城盈住房充分發(fā)揮項(xiàng)目篩選、產(chǎn)品定位、裝修改造、營(yíng)銷去化的專業(yè)優(yōu)勢(shì)，同步布局?jǐn)?shù)字化管理系統(tǒng)與智能化設(shè)備，引進(jìn)國(guó)際國(guó)內(nèi)頭部酒店集團(tuán)先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，依托原有優(yōu)質(zhì)硬件基底做空間優(yōu)化，以低成本高效改造實(shí)現(xiàn)品質(zhì)升級(jí)，同時(shí)借助華住集團(tuán)強(qiáng)大的會(huì)員體系與數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力，精準(zhǔn)鎖定核心客群、快速夯實(shí)長(zhǎng)租底盤(pán)。

對(duì)于這份超出預(yù)期的成績(jī)，李圓周將其歸功于專業(yè)化運(yùn)營(yíng)與市場(chǎng)化打法的深度結(jié)合。他坦言，60天極速開(kāi)業(yè)與開(kāi)業(yè)即滿房，是市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目定位、產(chǎn)品打造與運(yùn)營(yíng)能力的直接認(rèn)可，城盈住房通過(guò)股東背景進(jìn)行投資改造、強(qiáng)化數(shù)字化智能化管控，精準(zhǔn)匹配國(guó)資資產(chǎn)保值增值的核心要求，也充分印證了國(guó)資存量資產(chǎn)在專業(yè)化、市場(chǎng)化運(yùn)作下，完全可以實(shí)現(xiàn)速度、效益與資產(chǎn)增值的多重突破。

為國(guó)資存量資產(chǎn)盤(pán)活提供可復(fù)制的“城盈樣本”

百富國(guó)際大廈的成功開(kāi)業(yè)與高效運(yùn)營(yíng)，不僅是一次單體資產(chǎn)的煥新升級(jí)，更為北京核心區(qū)國(guó)資存量盤(pán)活打造了可復(fù)制、可推廣的完整樣本。

項(xiàng)目踐行“市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)+專業(yè)化管理”的協(xié)同范式，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)方、投資方、運(yùn)營(yíng)方的有機(jī)協(xié)同；走出“存量煥新+業(yè)態(tài)創(chuàng)新”的升級(jí)路徑，將傳統(tǒng)商業(yè)混合業(yè)態(tài)升級(jí)為“國(guó)際酒店+國(guó)內(nèi)酒店+高端公寓”復(fù)合型住宿生態(tài)；打造“國(guó)際品牌+國(guó)內(nèi)品牌+自身運(yùn)營(yíng)”的融合標(biāo)桿，兼顧全球標(biāo)準(zhǔn)與本土高效；緊扣“減量發(fā)展+高質(zhì)量更新”的城市戰(zhàn)略，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益的有機(jī)統(tǒng)一。

站在行業(yè)發(fā)展視角，李圓周將百富國(guó)際大廈的實(shí)踐定義為國(guó)資存量盤(pán)活的標(biāo)桿案例。他表示，未來(lái)城盈住房將持續(xù)深耕核心區(qū)存量資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，不斷深化“國(guó)際品牌+國(guó)內(nèi)品牌+自身品牌”多輪驅(qū)動(dòng)模式，持續(xù)探索存量資產(chǎn)價(jià)值最大化路徑，為首都城市更新與國(guó)有資產(chǎn)保值增值，貢獻(xiàn)更多可復(fù)制、可推廣的成熟經(jīng)驗(yàn)與行業(yè)范本。